Obtention d’un permis de construire : Étapes clés et délais — Élément déclencheur

Obtention d’un permis de construire : Étapes clés et délais

Publié le 12 novembre 2024
L’obtention d’un permis de construire (PC) est une étape cruciale dans la réalisation d’un projet immobilier.

Un permis matérialise l’autorisation donnée à un promoteur de concrétiser le projet immobilier conçu par un architecte. C’est pourquoi l’obtention de ce permis est souvent inscrite comme une condition suspensive dans une promesse de vente entre un promoteur et un propriétaire. Voici un aperçu des étapes clés de ce processus et des délais associés.

Concevoir le projet

Après la signature de la promesse de vente liant le promoteur et le propriétaire, l’architecte et le promoteur détaillent le projet immobilier. À ce stade, seule la faisabilité architecturale avait été établie. Maintenant, il s’agit de produire les plans complets du projet.

Cette étape peut prendre environ 3 mois, selon la disponibilité des équipes et la complexité du projet. Une fois le projet abouti, il est judicieux de consulter les services instructeurs du permis de la commune. Cet échange permet de vérifier que le projet est conforme aux attentes locales et de recueillir des indications avant le dépôt officiel du permis de construire. Ces discussions peuvent entraîner des ajustements significatifs des plans, influer sur les coûts de l’opération, la surface de plancher produite ou encore sur la programmation sociale du projet. Dans le meilleur des cas, cette phase de discussion s’étend sur deux mois.

Instruction du permis de construire

Une fois le projet finalisé et discuté en amont avec les services instructeurs, le promoteur dépose le permis de construire en mairie. La commune dispose alors d’un délai d’un mois pour vérifier si le dossier est complet, bien que ce soit rarement le cas. Si le dossier est jugé complet, la commune dispose de 3 mois pour l’instruire. Passé ce délai, le "silence vaut acceptation" s’applique et le permis de construire est accordé.

Si le dossier est incomplet, le promoteur a 3 mois pour fournir les pièces manquantes. Une fois le dossier rassemblé à nouveau et redéposé, la commune dispose de 3 mois pour l'instruire. Ce délai ne démarre que lorsque le dossier est jugé complet.

En moyenne, cette étape prend entre 6 et 7 mois.

Purge des recours des tiers

Après l’obtention du permis de construire, le promoteur doit attendre la fin de la période de purge des recours pour que le permis soit définitif. Un voisin peut en effet déposer un recours contre le permis dans les deux mois suivant son affichage. Ce recours doit être dûment motivé et justifié. En prenant en compte les délais d’affichage, d’enregistrement et postaux, il est généralement admis de compter 3 mois après l’octroi du permis pour considérer ce dernier "purgé de tout recours".

Conclusion : C’est seulement une fois le permis de construire purgé de tout recours que le promoteur peut être certain de pouvoir réaliser l’opération immobilière pour laquelle il s’était engagé auprès du propriétaire. Comme nous venons de le voir, l’ensemble du processus prend environ quinze mois, de la signature de la promesse de vente à la levée de la principale condition suspensive.

En général, le promoteur prévoit également une seconde condition suspensive, à savoir la garantie financière d’achèvement (GFA). Cette garantie de commercialisation permet de vérifier que les logements se vendent bien au prix espéré. Cette étape prend au minimum 3 mois. C’est pourquoi l’on considère souvent qu’il y a 18 mois (6 trimestres) entre la promesse de vente et la signature de l’acte authentique de vente.

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