Trop de logements par rapport à la demande ?

La loi classique de l'offre et de la demande, selon laquelle les prix augmentent lorsque la demande dépasse l'offre et diminuent lorsque l'offre est supérieure à la demande, est bien connue. Pourtant, dans l'immobilier, la corrélation entre les prix et ce ratio offre/demande est très faible (on parle d'une faible élasticité des prix, autour de 1 à 2%). Pour preuve, entre 2000 et 2022, l'indice des prix de l'immobilier a été multiplié par 2,5. Ce changement ne peut être expliqué par une destruction de deux tiers des logements existants ou une multiplication par 2,5 du nombre de ménages.

Cela indique que d'autres facteurs ont une influence bien plus significative sur l'évolution des prix immobiliers. Parmi eux, l'environnement financier joue un rôle prépondérant.

Les taux d’emprunt dictent les prix dans l’immobilier.

Entre janvier 2022 et janvier 2024, les taux d'intérêt ont grimpé de 1,15% à 4,25% pour les prêts sur 25 ans. Bien que cette augmentation puisse sembler modeste, elle a un impact considérable sur la capacité d'emprunt des ménages.

Illustrons ceci avec un exemple : Au 1er janvier 2022, une famille capable de rembourser une mensualité de 2050€ pouvait emprunter 500k€ pour une durée de 25 ans. Cependant, au 1er janvier 2024, en maintenant la même mensualité, cette famille ne peut plus emprunter que 370k€ sur 25 ans. Il s'agit là d'une chute de la capacité d'emprunt de 25% !

Nous parlons ici de la même famille dont les besoins en matière de logement, comme la taille de la maison ou sa localisation par rapport au lieu de travail, aux écoles et aux équipements culturels, n'ont pas varié.

On peut être tenté de penser qu'il suffit de vendre aux familles qui disposent encore de moyens suffisants. Cependant, les choses ne sont pas aussi simples. Les personnes qui sont encore en mesure d'emprunter 500k€ aujourd'hui, auraient été capables d'emprunter 700k€ il y a deux ans. Par conséquent, leurs attentes en termes de localisation, taille, équipements, etc., sont maintenant très différentes de ce que votre charmante maison peut offrir.

Ainsi, étant donné que la grande majorité des achats immobiliers sont financés par des prêts, l'augmentation des taux d'intérêt entraîne inévitablement une baisse des prix de l'immobilier.

Les deux étapes de la baisse des prix.

La hausse spectaculaire des taux d'emprunt réduit la capacité d'achat des potentiels acquéreurs. Théoriquement, le marché aurait dû s'ajuster en conséquence et adapter les prix aux nouvelles capacités d'emprunt. Cependant, une correction de marché de cette ampleur ne peut pas être instantanée.

Dans un premier temps, les vendeurs résistent à la baisse des prix, ce qui entraîne une diminution du nombre de transactions (une baisse de 20% a été notée entre 2022 et 2023). Après cette phase, la baisse des prix s'installe et le marché se corrige sur une période de 2 à 3 ans.

Les experts prévoient une baisse des prix immobiliers d'environ 20% au cours des trois prochaines années. Certains économistes spécialisés dans le logement, comme Jacques Friggit, n'hésitent pas à envisager des scénarios où la baisse des prix atteindrait 35 à 40% sur une période de 5 à 8 ans.

Fin de la loi PINEL, un signal clair des intentions du gouvernement

Le dispositif PINEL était le dernier plan de l'État pour favoriser l'investissement des ménages dans l'immobilier locatif. Grâce à la loi Pinel, les investisseurs pouvaient bénéficier d'une réduction d'impôt significative.

Considérant que les dispositifs de défiscalisation immobilière contribuaient à la hausse des prix du logement, le gouvernement d'Élisabeth Borne a pris la décision d'y mettre fin en décembre 2024.

Sans porter de jugement sur la pertinence de cette décision, elle nous révèle les objectifs du gouvernement qui justifie son action par l'intention de faire baisser les prix de l'immobilier. Il est donc peu probable que le gouvernement intervienne sur le marché actuel pour freiner ou limiter la baisse des prix due à la situation économique.

Effet ciseau : Un vendeur échange un prêt à 1% contre un prêt à 4%

La majorité des propriétaires cherchant à vendre leur bien immobilier sont encore détenteurs d'un prêt immobilier souscrit à un taux de 1%. Généralement, ils vendent dans le but d'acheter une autre propriété mieux adaptée à leurs besoins, un achat qui sera également financé par un prêt immobilier, mais désormais à un taux de 4%.

Il est évident que personne ne souhaite troquer un emprunt à 1% contre un emprunt à 4%. Ainsi, un propriétaire ne sera disposé à vendre son logement et à effectuer cet échange d'emprunt seulement si le prix du futur logement a diminué significativement.

De manière paradoxale, nous nous retrouvons dans une situation où le propriétaire lui-même aspire à une baisse des prix immobiliers.