Pourquoi vendre son terrain plutôt que sa maison ?

Lorsque vous vendez à un promoteur, vous ne vendez pas votre pavillon mais l’espérance de construction qui existe au-dessus de votre maison. On parle alors de « droits à construire ». il est donc parfaitement normal que les offres des promoteurs pour votre bien n’ai plus rien à voir avec le prix de votre maison. L’offre dépend dès lors uniquement du projet immobilier que peut accueillir votre terrai. Elle peut aussi bien être légèrement supérieure au prix de votre maison, que 10 ou 15% ou même doubler le prix de votre maison.

Prenons l’exemple d’un terrain de 800m2 qui accueille une maison de 100m2 au prix moyen de 300 000€.

Si le PLU le permet ce même terrain peut aussi bien accueillir un bâtiment collectif de 20 logements (RdC + 3).

Schéma présentant côte à côté le pavillon de 10 par 10 et le collectif de 20 par 20 en rdc + 3 sur un terrain de 800m2 (soit 8 fois l’emprise du pavillon ou 2 fois l’emprise du collectif) – légende : Prix de la maison 300k€ / Prix du terrain 720k€

Dans ce cas le promoteur va baser son offre non plus sur la valeur de votre pavillon de 100m2 mais sur les 20 logements multipliés par 60m2 moyen soit 1200m2 de surface habitable. Ces logements vendus au même prix du mètre carré génèrent un chiffre d’affaires pour le promoteur de 3,6M€.

Le coût du foncier dans une opération de promotion peut représenter de 10% du chiffre d’affaires dans les zones peu tendues à près de 50% dans Paris. Si on prend 20% pour l’exemple, alors on se rend compte qu’une telle opération pourrait dégager jusqu’à 720 000€ pour acheter le foncier. (Lien vers comment fonctionne un bilan de promoteur)

Il est évidement rare que de maisons situées dans des secteurs permettant la construction de bâtiments de 4 étages présentent des terrains de 800m2. On observe toutefois que même si l’on doit s’entendre avec son voisin pour vendre deux pavillons de 100m2 avec deux terrains de 400m2, on vendra son terrain 360 000€ au lieu de vendre sa maison 300 000€.

Schéma présentant côte à côté les 2 pavillons de 10 par 10 sur 2 terrains de 400m2 et le collectif de 20 par 20 en rdc + 3 sur un terrain de 800m2 (soit 4 fois l’emprise du pavillon ou 2 fois l’emprise du collectif) – légende : Prix de chaque maison 300k€ / Prix de chaque terrain- 360k€.