Pourquoi vendre son pavillon avant 2025 ?

Vous ne vous êtes jamais posé la question dans ces termes ? Et puis d’ailleurs pourquoi 2025 plutôt qu’un autre horizon ? Pourtant nous allons voir que si vous possédez un pavillon, la valeur de votre patrimoine est fortement mise en risque par les dispositions de la loi climat résilience et l’augmentation des taux d’emprunt entre 2021 et 2024.

Loi Climat et Résilience : Interdictions de location

En août 2021 le Parlement adopte la loi Climat et résilience. Cette loi prévoit notamment des dispositions pour contraindre les propriétaires à réaliser la rénovation énergétique de leur logement. Ces dispositions s’appuient sur les DPE (diagnostics de performance énergétique) qui classe les logements selon leur consommation mesurée en kilowattheures d’énergie par mètre carré et par an (kWh/m2/an). Ce classement repose sur des étiquettes allant de A à G+, qualifiant également les logements d’étiquette E,F et G de « passoires énergétiques ». La loi Climat et résilience dispose que les passoires énergétiques ne pourront plus être mises en location d’ici 2034. A cet effet il est prévu un calandrer de mise en œuvre progressive de cette disposition.

• 2022 : Pour les logements F&G interdiction d’indexer les loyer ou d’augmentation des loyers à la relocation
• 2023 : Les logements G+ sont interdits à la location.
• 2025 : Les logements G sont interdits à la location.
• 2028 : Les logements F sont interdits à la location.
• 2034 : Les logements E sont interdits à la location.

Ces interdictions ont des impacts significatifs sur les prix de vente de logements concernés, en premier lieu desquels figurent les pavillons. En effet, les maisons individuelles sont par construction plus énergivores que les logements collectifs (étiquette énergétique moyenne E). Le bilan des notaire 2022 fait déjà état d’une décote de prix entre les logements d’étiquette D et G qui peut aller jusqu’à -22% de prix du logement. Cette tendance va s’accentuer à mesure qu’on se rapproche des échéances de 2025. Passé cette date, les acheteurs considèreront qu’il ne leur appartient pas de payer la rénovation énergétique du logement et soustrairont systématiquement les coûts de ces travaux du prix de marché.

Il faut compter un billet de 20k€ à 35k€ pour passer d’une étiquette énergétique G à C.

Conclusion : Les maisons individuelles sont des patrimoines immobiliers qui présentent un fort risque de dépréciation dans les années à venir. ED recommande d’étudier l’opportunité de vendre sa maison avant 2025, en particulier si son étiquette énergétique est E, F ou G.

Baisse de 20% des prix de l'immobilier sur 3 ans.

La quasi totalité des acheteurs de logements mobilisent un emprunt. Dès lors l'augmentation des taux d'emprunt a un impact direct sur les prix de l'immobilier.

Début 2021 : Une famille qui pouvait se permettre d'assumer une mensualité de 2050€ à un taux de 1,13% sur 25 ans pouvait emprunter 500 000€.

Début 2024 : La même famille dont la mensualité acceptable n'a pas changé ne peut désormais plus emprunter que 370 000€ à 4% sur 25 ans.

En trois ans, la même famille qui avait la capacité d'acheter votre pavillon à 500 000€ ne peut plus l'acheter que 370 000€ soit 26% moins cher.

Naturellement une correction de marché de cette envergure n'est pas immédiate. Dans un premier temps les vendeurs refusent la baisse des prix ce qui conduit à la diminution des transactions (baisse de 20% du nombre de transaction entre 2022 et 2023). Ensuite la baisse s'installe et le marché se corrige sur une période de 2 à 3 ans.

Conclusion : En vendant au début de la période de correction de marché, vous avez une chance de limiter la perte de valeur de votre patrimoine. De plus, alors que la valeur de votre maison diminue, votre terrain peut quant à lui révéler des potentiels de plus-value interessants.