Grands propriétaires, révélez vos potentiels fonciers cachés : un exemple à 2 millions d’euros

Élément Déclencheur détecte les potentiels de transformation urbaine en se basant sur la data territoriale (PLU, PPR, servitudes, etc) et des modèles d’IA générative.

ED peut donc identifier pour les propriétaires de pavillons les potentiels de transformation en immeuble caractérisant l’intérêt d’une vente à un promoteur. C’est cette fonctionnalité qui est offerte gratuitement et sans engagement sur notre site web à destination des particuliers.

Cette même technologie peut également identifier les restes à bâtir sur un terrain en faisant cette fois l’hypothèse de la préservation partielle ou complète des patrimoines bâtis. C’est le sens des services que nous fournissons aux grands propriétaires fonciers.

ED travaille pour des grands propriétaires fonciers (OPH départementaux, ESH nationales, foncières) conduisant pour leur compte des missions de valorisation foncière en détectant les restes à bâtir sur leurs terrains et en envisageant les remembrements aux franges de leurs parcelles. Dans chacune de ces missions nous avons pu détecter de nombreux tènements fonciers présentant de forts potentiels de valorisation.

Le cas d’espèce présenté ci-dessous est issu d’une de nos dernières missions chez un bailleur social, avec un potentiel de valorisation foncière d’environ 2M€.

La parcelle détectée pour le compte de notre client se situe dans un secteur qui a fait l’objet d’une intervention de rénovation urbaine ANRU 1 il y a une vingtaine d’année (rénovation du bâti, démolition reconstruction sur parcelle voisine, résidentialisation). Or, depuis l’intervention de l’agence de rénovation urbaine, les droits à construire ont évolué et le marché de l’immobilier est devenu beaucoup plus porteur. La densification de la parcelle est alors rendue possible au sens du règlement et viable au sens du bilan.

En effet, comme le montre l’image ci-dessus notre technologie a détecté un potentiel de densification significatif de 45 logements. L’implantation des bâtis complémentaires proposée par notre technologie se situe sur une nappe de parking presque entièrement minérale, elle maintient les circulations internes existantes et instaure un dialogue architectural apaisé avec les pavillons au nord de la rue Marie Curie.

Une opération de densification de cette parcelle présenterait donc tous les éléments de conviction répondant aux enjeux de fabrique de la ville durable : qualité paysagère et urbaine, déminéralisation ou compatibilité ZAN, parcours résidentiel par la diversification de l’habitat aux franges des quartiers d’habitat social. Cette opération permettrait sans difficulté de reconstituer les places de parking supprimées et valorise un foncier aujourd’hui enregistré à 0€ dans le bilan du bailleur social. Après avoir été révélé par ED ce foncier se valorise au prix du terrain constructible et dans ce cas on parle d’une valorisation entre 1M€ et 2M€ selon la programmation retenue.

L’exemple choisit pour illustrer notre service peut paraître assez « simple ». Il ne demande pas de maîtrise foncière complémentaire, il ne minéralise pas la parcelle, il s’insère assez immédiatement dans le paysage urbain avoisinant, etc. On peut se demander pourquoi une telle valorisation n’est pas spontanément détectée par le gestionnaire bailleur ? Pourtant ce sont des cas que nous retrouvons dans chacune de nos missions. Les bailleurs sociaux gèrent des dizaines de milliers de logements répartis sur des centaines de tènements eux même plongés dans des dizaines de territoires aux marchés et aux règlements différents. Il n’est pas possible pour un grand propriétaire foncier sans outils permettant l’analyse systématique et de masse comme ED de se tenir à jour des valeurs foncières de son patrimoine.

Si l’intervention de la data et de l’IA est nécessaire pour révéler les cas « simples » comme celui-ci, elle devient incontournable pour révéler les cas complexes que nous présenterons dans un prochain article.

Nous examinons notamment les potentiels de valorisation en tenant compte de tous les remembrements possibles avec des voisins situés aux franges des patrimoines. Cette analyse révèle souvent de belles valorisations, en particulier lorsque les parcelles sont grandes et les bâtis des bailleurs sont implantés au centre consommant alors toutes les règles de gabarit disponibles mais pas toutes les emprises au sol.

Nous examinons aussi les démolitions partielles ou totale des parcs lorsque la vétusté du patrimoine le justifie (analyse croisée avec le PSP du bailleurs).

Tous les patrimoines et tous les territoires ont leur histoire. ED offre a ses clients un accompagnement sur mesure dans l’établissement d’une stratégie de valorisation foncière adaptée à leur identité, compatible avec leurs enjeux et au service de leur projets.